ウィリアムズバーグのテナントが屋上バッテリー設置を反対する中、市はバッテリー設置を権利化する方向で動く

315 Berry Street の屋上には、屋上のリチウムイオン電池の設置が計画されている（2012 年撮影）。PropertyShark の Christopher McBride 氏による写真

編集者注: 今朝、ニューヨーク市の基準・控訴委員会は、ベリーストリート 315 番地にバッテリーエネルギー貯蔵システムを設置するための特別許可を承認し、マイクログリッドネットワークスが建築局の許可手続きを進めることが可能になりました。

20世紀初頭のウィリアムズバーグの建物の屋上へのリチウムイオン電池の設置（市全域で最初に設置された住宅の一つ）のテナントたちは、都市計画局のゾーニングテキストの修正が次のように進められた場合、市全体に展開する可能性のある状況を強調している。提案した。

315ベリーのテナントらは2021年以来、市の基準・控訴委員会の前でマイクログリッド・ネットワークと争っているが、その時同社が地主の承認を得て、ウィリアムズバーグの逼迫したウォーター・ストリート変電所に電力を供給するエネルギー貯蔵システムの設置を計画していることを知った。 、Con Edによって運営されており、3メガワットの電力が追加されています。 (ステーションの現在の容量は約 375 メガワットです。)

MicroGrid Networks は、住宅地への設置を行うための特別許可を申請しました。 市長のシティ・オブ・イエス計画が採用されれば、特別な許可は必要なくなり、所有者は権利としてそのようなシステムを設置できるようになる。

ベリーストリート 315 番地にあるアパートの 1 室で明らかな水害。 写真提供：オリビア・シルバー

テナントのブラウンストナー氏は、グリーンエネルギーへの移行を支持すると発言したが、ニューヨーカーを危険にさらす可能性のある決定が下されることを望んでいない、また火災安全性や建物が水の重さに耐えられるかどうかについて懸念を抱いていると述べた。 FDNYの消火能力だけでなく、バ​​ッテリー火災の消火にも必要となるだろう。

「最近ブロンクスで火災が発生し、建物が完全に焼失した」とテナントのスティーブ・シルバー氏は3月のBSA公聴会で語った。 「今回の火災は、1台の電動自転車によって製造されました。彼らが私たちの屋根に設置することを提案しているのは、3万台の電動自転車に相当します。」

テナントのローレンス・スワンさんは、合計15個のバッテリーを頭上に設置することを誰も望んでいないだろうと語った。 「あなたも屋根にそれを置きたくないと思いますし、マイクログリッドを所有している人たちも自分の家にそれを置きたくないと思います。家主も自分の家にそれを置きたくないでしょう。しかし、ここのテナントは非常に強いものを持っているのはご存知でしょう。言うことはほとんどありません。私たちはそれが好きではありませんし、望んでいません。」

スワン氏は、屋上にバッテリーシステムを設置する必要がある場合、築100年近くの工場ではなく、バッテリーシステムを保持できるように設計された新しい建物に設置すべきだと述べた。

テナントらによると、ベリーストリート315番地にある建物は手入れが行き届いておらず、定期的に屋外にゴミが山積みになっているという。 写真提供：オリビア・シルバー

しかし、その過程を通じてマイクログリッド・ネットワークスは、バッテリーは安全であることが証明されており、住宅火災の原因として頻繁にニュースになる電動自転車のバッテリーとは異なると主張してきた。 技術者らは、この建物（元軍需工場）が彼らと消火活動の水の重さを支えることができることを示した。 そして、FDNY はバッテリーを管理するための厳格なシステムを導入していること。

最終的に、マイクログリッド・ネットワークスは、ニューヨークではクリーンエネルギー貯蔵が切実に必要とされており、太陽光、風力、その他の再生可能エネルギー源に移行するには、その貯蔵に住宅建物を使用することが必要であると述べている。

テナントらによると、この7階建て49戸のビルは、70年代にロフト法に基づいて転換された市初のビルで、長年家賃を安定させてきたアーティストテナントの多くが今も住んでいる。 現在、57件の未解決の違反があり、テナントらによると、ビルの所有者である315ベリーストリートコープの管理代理人リッチー・ハーブスト氏が問題解決に応じてくれず、ビルがプロジェクトを管理するための適切な設備を備えていないのではないかとの懸念がさらに高まっている。

ブラウンストナー氏はハーブスト氏に連絡を取ったが、出版までに返答はなかった。 ハーブスト氏はBKリーダーに対し、2022年に屋根スペースをマイクログリッド・ネットワークスにリースすることで得られる報酬は月額5000ドルよりも「はるかに少ない」だろうと語った。

315 Berry Street の階段の穴。 写真提供：オリバー・シルバー

FDNYはこのプロジェクトに対して反対しない旨の書簡を発行したが、テナントらは最近のコミュニティ理事会で消防士からこのようなバッテリー火災との闘いの経験がないと告げられたと述べた。 テナントらによると、2021年に地元の消防署がこのプロジェクトに反対する請願活動を開始したという。

テナントのダナ・ケインさんは、最近のBSA公聴会で「爆発が起きた場合、消防士が屋上に上がりたくないということを知って、私たちがどのように感じると思いますか？」と質問した。

「プロジェクトが爆発的に爆発しないことを保証することはできませんし、マイクログリッドも保証できません。一言で言えば、それが問題なのです」と彼女は委員たちに語った。

ケイン氏は、BSAは施設の安全性に対する責任を建築省に転嫁していると述べた。 「BSAを含む各機関は、それは自分たちの責任ではない、別の機関だ、と慎重に主張している。それでは十分ではない。我々は市職員にもっと期待している。」

テナントのジェニファー・カイパーズさんは公聴会で、最大の懸念は火災ではなく、建物の屋根の崩壊だと語った。 「ある記録のための公開会議で消防長が話したとき、彼は私の質問に対して直接、熱暴走が起きるとバッテリー火災を消すことはできない、できることはバッテリーに水を注ぐことだけで、それを維持しようとすることだと言いました」十分に冷えていて爆発の恐れがあり、私たちの建物は構造的に[適切]ではなく、それだけの量の水を排水することができません。」

テナントのオリビア・シルバー氏もこうした懸念を共有しており、FDNYが屋上火災をどのように消火するかについてテナントらは「具体的なことは何も受け取っていない」と述べた。 「これが私に許されているのは、狂気のようなもので、これが許されるなんて、私にはまったく理解できません」と彼女は語った。

シルバーさんはブラウンストーナーに対し、蓄電池とグリーンエネルギーに「反対するものは何もない」と語り、「それが現在市で非常に大きな問題であり、解決策を見つけようとしているのは知っている」と語った。 しかし、約100のテナントが入居する住宅ビルに比較的新しい技術を導入するのは良い考えではないと彼女は語った。 「これは憂鬱な状況だ」と彼女は言った。

ベリーストリート315番地にあるアパートの壁の亀裂。 写真提供：オリビア・シルバー

国際コード評議会は今年初めにエネルギー貯蔵システム（ESS）に関するガイドを発行し、ESSは「規制が不十分な消費者向け製品」よりもはるかに安全であり、今日のシステムは「2、3年前に設置されたものよりも著しく安全であり、 2、3年後に設置されるものは、現在設置されるものよりも安全になると予想されます。」

しかし、このガイドは建築関係者、緊急サービス、プランナー、建築家、エンジニアを対象としており、「他の新技術と同様に、リチウムイオン電池エネルギー貯蔵システムの安全性に関しては当然の疑問がある」と述べている。 特筆すべきは火災と爆発。

アリゾナ州、中国、韓国のエネルギー貯蔵システムの火災は、システムがもたらすリスクと、バッテリーの開発、設置、メンテナンスにおける細心の注意を払う必要性を浮き彫りにしました。

エネルギー貯蔵システムの世界的な増加に伴い、Underwriters Laboratory、FEMA、Fire Protection Research Foundation を含む多くの組織が、新しい技術の安全性を確保する方法について研究を実施し、システムを管理する基準を確立しています。

ベリーストリート315番地にあるアパート内が浸水。 写真提供：オリビア・シルバー

全米防火協会のエンジニア、ブライアン・オコナー氏はブラウンストナー氏に対し、ESS火災と戦うための全国的に最善のアプローチはないが、「消防士と公衆の安全を守り、これらの火災を消火するためにさまざまな訓練リソースが開発されている」と語った。誰もが満足する方法です。」

同氏は、リチウムイオンエネルギー貯蔵システムには、バッテリー管理システム、熱管理システム、および貯蔵システムが熱暴走に陥るのを防ぐために組み込まれたその他の技術が含まれているが、それでも予防策を講じ、リスクを軽減し、規制を講じる必要があると述べた。所定の位置に置きます。 同氏は、屋上のバッテリーで熱暴走が起こった場合、火災が「間違いなく」建物全体に広がる可能性があると述べた。

「これらのバッテリーシステムの最大の課題は、それらが私たちが扱い慣れているものではないということです。これは、これらの独特の特性を持つ新しい技術であり、それから保護するために特別な措置を講じる必要があります。それらの措置は存在しますが、依然として問題です」おそらく、このことは消防業界全体に完全には浸透していないと思いますし、情報を広めるのは困難です」と彼は語った。

FDNYの代表者はブラウンストナーに対し、「提案された設置は消防局と消防局によって十分に検討された」後、同省がプロジェクトに対して異議なしの書簡を発行したと語った。

同担当者は、FDNYがこの設置は「電力網にエネルギーを供給するものであり、地域社会で利用可能な地上の場所が不足しているため、建物の屋上に設置されたと聞いている」と述べた。提案されている設置が屋外の屋上にあるという事実は、 SESS の設置に伴う危険の一部を軽減するのに役立ちます。」

MicroGrid Networks の標準控訴委員会への特別許可申請による画像

BSAはマイクログリッド・ネットワークに対し、追加の安全対策（火災警報器、放水システム、スタンドパイプライザー、レクリエーションエリアからの距離、安全囲い、プラットホーム上の防火パネル、胸壁からの距離）を含めるよう要求しているが、最終的にはプロジェクトは承認はBSAの手にあります。 「消防署は、設置案の防火と消火の側面のみに取り組んできた」と担当者は述べた。

プロジェクトを進めるにはBSAが特別許可を承認する必要があるが、建築省も許可を発行する必要があり、承認には他の機関も関与する。

テナント側がGoFundMeからの資金援助を受けて最近雇った弁護士のマイケル・コザック氏は公聴会で、家賃安定化法に違反していることを考えると、安全上の問題に関わらず設置は法的に進められないと主張した。 同氏によると、この法律では、テナントのサービス（この場合は屋根、エレベーター、積み込みドックへのアクセス）に変更を加える前に、住宅・地域再生局の許可が必要だという。

しかし、マイクログリッド・ネットワークスの弁護士であるローベル氏は、BSAが発行する特別許可は「申請者に特定の救済を提供するために厳密に調整されている」ものであり、その評価基準は、そのプロジェクトが設置される住宅地に役立つかどうかであると述べた。特別な許可を必要としない場所の選択肢が十分に検討されたかどうか。 同氏は、過去2年間にわたり、マイクログリッド・ネットワークスは許可発行の要件をすべて満たしていると述べた。

同氏は、基準・控訴委員会ではなく、建築局や消防署などの市の他の部門が安全プロトコルを確立する責任があると付け加えた。

315 Berry Street の屋上とその近隣の屋上。 MicroGrid Networks の標準控訴委員会への特別許可申請による画像

それにもかかわらず、このプロジェクトに反対しているのはテナントだけではなく、コミュニティ委員会 1 も反対票を投じています。 スティーブン・チェスラー委員長は、公聴会でFDNY大隊の責任者が理事会の前に現れ、他の州や国の大規模エネルギー貯蔵システムからの火災の例を挙げられた際、同省は小規模なエネルギー貯蔵システムからの消火経験しかないと指摘したと述べた。スケールリチウム電池。

チェスラー氏は委員らに対し、2月に地域委員会は住宅用建物に「変電所を設置することの安全性について厳しい留保を改めて表明する」ことを全会一致で可決したと述べた。 同氏は、理事会は気候変動に対処する革新と適応を支持しているが、「住民を無謀に危険にさらす可能性のある取り組み」は支持していないと述べた。

BSAは6月5日の会合で特別許可について決定を下す予定だ。 シャンパ・チャンダ委員長は3月の公聴会で、BSAの決定はマイクログリッド・ネットワークスがその施設が近隣地域にサービスを提供するという調査結果を満たしているかどうかに基づいて決定される必要があり、適正なゾーニング地区で代替地を見つけることは不可能であると述べた。 他の機関が他の許可を発行し、プロジェクトが前進するのを監視する責任があると彼女は言いました。

「私たちのこれは、このプロジェクトが立ち上がるまでの数多くのステップのうちの1つにすぎないので、それを記録に残したいだけです」と彼女は言いました。

公聴会で彼女は、「非常に重要な要素を指摘してくれた」発言者に感謝し、BSAは「建物の安全性を確保し、その運営が建物の安全性とセキュリティに影響を与えないようにするため、他の機関に注意を喚起する」と述べた。そしてテナントも。」

315 Berry Street の屋上。 MicroGrid Networks の標準控訴委員会への特別許可申請による画像

マイクログリッド・ネットワークスの最高執行責任者ティモシー・ダンブルトン氏はブラウンストーナーに対し、このプロジェクトは地域社会の厳しいニーズを満たすだけでなく、ウィリアムズバーグのウォーター・ストリート・ネットワークは市内で最もストレスの多いネットワークの一つであると述べ、科学者、エンジニア、その他の専門家がその効果を証明したと述べた。技術は安全です。

同氏は、同社が許可を必要としない保管システムの設置場所を何年も探してきたが、何も見つからなかったと述べた。 同氏は、蓄電池設備のリース価格は住宅賃貸価格と競合できず、ウィリアムズバーグで土地を見つけるのはほぼ不可能だと付け加えた。

ダンブルトン氏は、ニューヨーク市消防局は電池のUL認証取得など、電池の保管に関して世界で最も厳しい規則を設けており、市には電池の安全性に関する追加規則があると述べた。 同氏は、マイクログリッド・ネットワークスは多くのエンジニアにプロジェクトと建物の耐力を評価させ、屋根がプロジェクトの重量を支えることができると全員が判断したと述べた。 それにもかかわらず、同氏は、建物がプロジェクトに適しているかどうかを確立するのはBSAではなくDOB次第であると述べた。

「住宅地区とバッテリーについて理解する必要があるのは、ニューヨーク市が脱炭素化しようとしているなら、住宅、商業、製造など、ニューヨーク市のすべての地区に、たくさん、たくさん、たくさんのプロジェクトが設置されなければならないということだと思います」 、工業地帯 – すべてにバッテリーが必要です、そうでなければ脱炭素化はできません」とダンブルトン氏は付け加えた。

MicroGrid Networks の標準控訴委員会への特別許可申請による画像

そして市もそれに同意する。 都市計画省のカーボンニュートラル都市ゾーニング修正案では、10,000フィート未満の小型エネルギー貯蔵システムが住宅用建物に設置されることが権利となる。 現在、ESS の設置は商業地区および製造地区でのみ許可されています。

最近の記者の円卓会議で、DCP議長兼ディレクターのダン・ガロドニック氏は、市内に分散型エネルギーの生成・貯蔵システムを設置するには、バッテリーを市全体に安全に設置する必要があると述べた。 同氏は、DCPは地域社会からESSに関する懸念を聞いていると述べたが、市内のシステムは専門的に設置され、DOBの監督を受け、FDNYの承認を受けると述べた。 同氏は、これは「最近ニュースを占めていると思うこととは対照的だ。電動自転車には誰にも規制されていないバッテリーが搭載されており、頻繁に不適切に取り付けられており、人々に危険な状況を作り出している」と述べた。 。」

「したがって、これら 2 つのものの唯一の類似点は「バッテリー」という言葉であることに注意することが重要だと思います。 これは政府や専門家との関わりがまったく異なるレベルであり、ここで話しているようなエネルギー貯蔵システムに関する問題は一度も見たことがありません。」

DCPが開催したこの問題に関するプレゼンテーションによると、「バッテリーベースのシステムは徹底的に検討されており、非常に安全であり、一般的な電動自転車バッテリーに見られるシステムとは完全に異なります」とのこと。

各ストレージシステムは「基本的にカスタム設計され、特別な訓練を受けたエンジニアと電気技術者によって設置される」とし、「すべての設置はFDNYによって事前承認されたUL認定技術を使用しなければならない」とし、DOBによって現場ごとに審査されるとしている。

DCPはプレゼンテーションの中で、250キロワットを超えるすべての設備は「大規模」システムとして分類され、すべてDOBとFDNYによる審査が必要である一方、設置面積が10,000フィートを超える設備については、住宅に設置する前にBSAの審査が必要であると述べた。地区。

「私たちはFDNYおよびDOBと協力して提案を作成しており、この技術の安全性について政府機関との対話を続けていく」と市はプレゼンテーションで述べた。 修正案は現在公開審査に出されており、DCPはニューヨーカーに対し、コミュニティ委員会、区長、市議会議員に連絡して質問や懸念を共有するよう奨励している。

不動産保険会社ロックトンのパートナー、ダニエル・ロンバルド氏は、建築保険に関しては、保険会社の観点からエネルギー貯蔵システムは懸念事項とは考えていない、と語った。

バッテリーの設置面積は5,000平方フィート強となる。 MicroGrid Networks の標準控訴委員会への特別許可申請による画像

都市計画局の担当者はブラウンストナーに対し、同局はベリーストリート315番地での特別許可の申請を認識していると述べ、同局は「気候・環境正義市長局を含む他の市当局と調整している」と述べた。このプロジェクトを含む重要なエネルギープロジェクトの調整を監督しています。」

同氏は、エネルギー貯蔵の分散ネットワークを整備することは、「再生可能エネルギーをベースとしたエネルギーグリッドにとって必須の前提条件であり、これは気候危機に対処し、野心的な地域排出削減目標を達成するために極めて重要である。そのため、同様のESSを促進することを提案している」と述べた。カーボンニュートラルを実現するイエス都市の一部としての施設。」

既存の施設には、バークレイズ センターの頂上と JFK 空港の TWA ホテルにある施設が含まれます。 担当者によると、「これまでにこれらのシステムに関連した安全上の事故は発生していない」という。

同氏はさらに、カーボンニュートラルを支持する市の賛成が可決されれば、「すべての施設は引き続きDOBとFDNYのパートナーによる徹底的な審査を受け、厳格な安全規制が適用されることになる」と付け加えた。

「テナントの異議申し立てに関しては、ゾーニング基準と消防法および建築基準があらゆる場合に適用されます。テナントが違反があると感じた場合、自由に報告できますが、ESS 施設が許可され、安全であるとみなされる場合は、市の関連機関がそれを承認する必要があります」 。」

DOB担当者がブラウンストナー氏に語ったところによると、ESSの設置に必要なDOB許可は、エネルギー貯蔵システム、関連するスプリンクラーシステム、電気工事、そして必要な屋上ダンネージサポートやその他の関連作業に対するものだという。

同担当者は、申請には市のすべての規定と規制を遵守する必要があり、これらは「計画されているすべての建設プロジェクトが同省の承認を得るために満たさなければならない最低限の安全基準」であると述べた。 すべての申請には、FDNYからの異議なしのレター、屋上の構造解析、エネルギー貯蔵システム技術に関するDOBの技術認証および研究局からの承認も必要となる。

消防法の要件はFDNYによって管理されているが、担当者は「バッテリーシステムに関連する火災軽減計画には、消火保護計画、バッテリー管理システムの監視、バッテリーの下の不燃性材料の構築が含まれる」と述べた。

ベリーストリート315番地に関して、担当者は、建物の所有者が2020年に許可手続きを開始したが、BSA以前のゾーニングの問題により、申請は現在不承認の状態にあると述べた。 担当者は、OTCRによるバッテリーシステムの評価も保留されており、「申請者がOTCRの承認を得るために必要なDOB付きの必要書類をすべて提出していないため」と述べた。 ただし、スチール製の屋上ダンネージと屋上スプリンクラー システムの申請は両方とも DOB によって承認されています。 同担当者は、建物の現在の違反は、提案されているESSプロジェクトに影響を与えない建物の他のセクションに関係するものであるため、許可プロセスに影響を及ぼさないと付け加えた。

同担当者は、同省が適用される法規やゾーニング規制をすべて完全に遵守して申請書を受け取れば承認されるだろうと述べ、「建設プロジェクト申請書の審査と承認に関してDOBには裁量権はない」と付け加えた。

このプロジェクトが進められ、用途地域の修正も進めば、おそらく今後数年でニューヨーク市が目にする多くの住宅施設の最初のものとなり、ニューヨーク市の刻々と変化する風景に新たに加わることになるだろう。

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